Mietrecht | Vertragsrecht - Rechtsanwalt in Berlin Prenzlauer Berg
Rechtsanwalt Kai-Uwe Agatsy
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Mietrecht - Kündigung wegen Mietrückständen und Durchsetzung von Zahlungsansprüchen
19.09.2016
Vermieter sehen sich oftmals unberechtigten Mietminderungen durch Mieter ausgesetzt. In einer Vielzahl an Fällen ist die Mietminderung entweder zu hoch oder gar unberechtigt angesetzt. Damit liegt nicht nur eine erhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter vor, sondern gleichzeitig bestehen Mietrückstände, die im Einzelfall zur Kündigung berechtigen. Selbst bei Zahlungen "unter Vorbehalt" tritt nicht notwendigerweise Erfüllung gemäß § 362 Abs.1 BGB ein, so dass die entsprechende Mieter zur Zahlung aufzufordern und behauptete Mängel zurückzuweisen sein dürften. Betroffenen Vermietern und Hausverwaltungen ist zu empfehlen, die Rückstände aufzubereiten und auf die Kündigungsrelevanz überprüfen zu lassen. Gemäß den §§ 543 Abs.2, 569 Abs.2 BGB kann bei Rückständen in Höhe von zwei Nettokaltmieten die fristlose Kündigung auszusprechen sein. Dasselbe gilt, wenn der Mieter sich weigert, das vertragsgerechte Zahlungsverhalten wieder aufzunehmen. Auch hier gilt es anhand des Mietenkontos und des Schriftverkehrs entsprechende Schritte im Einzelfall zu prüfen. Unter Umständen ist eine Abmahnung erforderlich und geboten, insbesondere wenn der Mieter wieder vertragsgerecht zahlt. Der Vermieter ist aber nicht schutzlos gestellt und kann im Einzelfall sogar fristlos kündigen.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil BGH, Urt. v. 13. Juli 2016, Az. VIII ZR 296/15 entschieden, dass der Vermieter auch wegen älterer Rückstände im Einzelfall fristlos kündigen kann. Zwar findet die Vorschrfit des § 314 Abs.3 BGB hier keine Anwendung. Die Vorschriften der §§ 543, 569 BGB bieten dem Vermieter jedoch die Möglichkeit, auch wegen älterer Mietrückstände den Mietvertrag fristlos zu kündigen. "Schonfristen" und eine mögliche Einzelfallabwägungen bleiben unabhängig davon zu prüfen. Dieses Urteil eröffnet Vermietern und Hausverwaltungen allerdings die Möglichkeit, auch mit einer fristlosen Kündigung wegen älterer Mietrückstände zu reagieren. Wir beraten Hausverwaltungen und Vermieter bei der Durchsetzung der mietrechtlichen Ansprüche.
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