Mietrecht | Vertragsrecht - Rechtsanwalt in Berlin Prenzlauer Berg 10407 und 13088 10405 10409
Rechtsanwalt Kai-Uwe Agatsy
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Mietrecht, Vertragsrecht,
Gewerberecht oder Forderungseinzug, Ihr Rechtsanwalt im Prenzlauer Berg bietet für Privatpersonen sowie kleine und mittelständische Unternehmen eine
umfassende Beratung zu allen Fragen an.
Bei der Mandatsbearbeitung stehen die wirtschaftlichen Interessen des Kunden im Mittelpunkt. Die Kanzlei zeichnet sich durch die umfassende und qualitativ hochwertige Mandatsbearbeitung aus. Wir verstehen uns als modernes Dienstleistungsunternehmen
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Vermieter aufgepasst! - Schönheitsreparaturen und Substanzschäden sind unterschiedliche Schadensposten
11.11.2018
Ein klassischer Streitpunkt nach der Beendigung des Mietverhältnisses ist die Frage, in welchem Zustand der Mieter die Rückgabe der Mietsache schuldet. Zum einen stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang Schönheitsreparaturen d.h. Malerarbeiten, Ausbesserungsarbeiten durchzuführen sind. zum anderen stellt sich die Frage, ob die Substanz der Mietsache beschädigt wurde und wenn ja in welchem Umfang Schadensersatzansprüche bestehen. Je nachdem welches Vertragsformular verwendet wurde, könnte die Klausel über die Schönheitsreparaturen ein Streitpunkt sein. Es kommt vor allem darauf an, ob die Wohnung an den oder die Mieter in einem frisch renovierten Zustand übergeben wurde. Der Nachweis setzt voraus, dass in dem Übergabeprotokoll und im Mietvertrag sorgfältig dokumentiert wurde, dass die Wohnung vollständig fachgerecht renoviert wurde. Die Beweislast für den frisch renovierten Zustand bei der Übergabe und die Wirksamkeit der entsprechenden Mietvertragsklausel trägt in vollem Umfang der Vermieter. Deshalb gilt im Hinblick auf die Ansprüche bei der Rückgabe: Vorsorge ist besser, als auf den Ansprüchen "sitzen" zu bleiben. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 22.08.2018 - VIII ZR 277/16 - entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung keinen Anspruch auf die Durchführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen haben dürfte, wenn er dem Mieter zu Mietvertragsbebinn eine unzureichend oder unrenovierte Wohnung übergeben hat. Dann kann einem Mieter nicht zugemutet werden, Abnutzungsspuren bzw. die unzureichende Renovierung des Vormieters zu beseitigen. Auch hier gilt das Prinzip, dass es auf den jeweiligen Einzelfall ankommt und vor allem darauf, was die Parteien vertraglich vereinbart haben. Anders hingegen liegt der Fall der sogenannte Substanzschäden bei der Rückgabe einer Wohnung. Stellt ein Vermieter bei der Rückgabe Substanzschäden fest, sind diese ohne Fristsetzung sofort fällig. Ein betroffener Vermieter sollte umgehend eine Beratung in Anspruch nehmen, wie er möglichst schnell berechtigte Ansprüche feststellen kann. Ein Folgeproblem ist die Rückzahlung der Mietkaution bzw. die Rückforderung der Mietsicherheit, die meist "übereilt" und damit viel zu schnell durch den Mieter gestellt wird. Zu berücksichtigen ist ferner, dass die Verjährung gemäß § 548 BGB ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache zu laufen beginnt, so dass die Empfehlung nur dahingehend lauten kann: Prüfung und Feststellung aller berechtigten Ansprüche und bei Bestreiten ggf. eine gutachterliche Feststellung. Die Verwertung einer Mietsicherheit ist eine gesondert zu betrachtende Frage, die entsprechend zu klären ist. Wir bieten bundesweite Beratung von Vermietern und Hausverwaltungen und übernehmen die außergerichtliche und gerichtliche Vertretung.
Räumung einer Wohnung - der Verzug begründet Schadensersatzansprüche!
12.11.2018
Wie muss eine Wohnung bei Mietvertragsende zurückgeben werden? - die Anspruchsgrundlage für die Rückgabe der Mietsache nach Mietvertragsende ist die Vorschrift des § 546 BGB. Die Mietsache ist geräumt zurückzugeben. Was Mieter unter einer vertragsgerechten Rückgabe verstehen, verursacht bei Vermietern oftmals "Kopfschütteln". Es gibt Mieter die behaupten, dass zwischen ihnen und dem vermeintlichen Nachmieter Einigkeit über die Zurücklassung von Einbauten z.B. Küche oder Einbauschränken besteht. Wird diese Vereinbarung allerdings inter partes zwischen den "Mietparteien" geschlossen, entfaltet diese nicht notwendiger Weise Bindungswirkung im Verhältnis zum Vermieter. Egal ob es sich um zurückgelassenes Laminat, Einbauschränke oder gar eine Küche handelt; der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Wohnung inkl. Einbauten zurückzunehmen. Die Vermietbarkeit einer Wohnung hängt davon ab, dass der Nachmieter diese im Rahmen der Wohnungsnutzung individuell gestalten kann. Der Räumungsanspruch im Sinne des § 546 Abs.1 BGB bezieht sich auch auf eingebaute Böden, Einbauten und das Mieterinventar. Ist eine Wohnung zum Zeitpunkt der Rückgabe nicht geräumt, kann der Vermieter dem Mieter eine Nachfrist setzen. Danach bestehen Ansprüche auf die Restberäumung gem. §§ 280 Abs.1, 3, 281 BGB und Mietausfall gemäß §§ 280 Abs.1, 2, 286 BGB. Der Vermieter ist darlegungs- und beweisbelastet. Dem Vermieter ist zu empfehlen, nach einer Bestandsaufnahme der angebotenen Wohnung, die teilweise Räumung festzustellen. Im Nachgang ist die alte Mietpartei aufzufordern, binnen einer angemessenen Frist die Reste des Inventars, die restlichen Einbauten auszubauen und zu beseitigen. Die zurückgelassenen Inventarstücke dürfen allerdings nicht wesentlich ins Gewicht fallen, weil ansonsten ein Anspruch auf die Räumung zu erkennen sein dürfte. Es kommt jedoch - wie soll es auch sein - immer auf den konkreten Einzelfall an.
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