Mietrecht | Vertragsrecht - Rechtsanwalt in Berlin Prenzlauer Berg 10407 und 13088 10405 10409
Rechtsanwalt Kai-Uwe Agatsy
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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umfassende Beratung zu allen Fragen an.
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Mietminderung nicht immer rechtskonform erklärt! - Vermieter dürfen Mietminderungen zurückweisen
26.11.2018
Mietminderungen müssen korrekt erklärt werden! - Vermieter sehen sich oftmals pauschal behaupteten und somit nicht stichhaltigen Mängelrügen ausgesetzt; Mietern wird im Rahmen von Beratungsgesprächen ohne Sachprüfung zu schnell empfohlen, die Mietminderung zu erklären. In einem ersten Schritt gilt es jedoch die folgende Frage zu prüfen: Handelt es sich bei dem angezeigten Sachverhalt überhaupt um einen Mangel? Der Mietmangel im Sinne des § 536 Abs.1 BGB folgt einer klaren Definition - ausgehend von der Soll- und Ist-Beschaffenheit. Dies müssen die Mieter vortragen. Dazu gehört nicht nur die Beschreibung, wie sich der Mangel darstellt, sondern auch der Sachvortrag, ob durch den behaupteten Mangelsachverhalt die Nutzung der Wohnung erheblich eingeschränkt ist. Der Vermieter sollte zunächst sorgfältig prüfen, ob auch aus seiner Sicht ein Mangel anerkannt wird und diesen klären. Ob der Vermieter einer privaten Begutachtung zustimmen muss, kommt auf den Einzelfall an. Eine Begehung und Sichtung ist bei Zweifeln angezeigt, um zunächst mit dem Mieter inter partes eine kostengünstige Lösung zu erarbeiten. Handelt es sich offensichtlich nicht um einen Mangel und somit eine erhebliche Gebrauchseinschränkung der Mietsache, sollte dies dem Mieter zügig mitgeteilt werden. Zu prüfen ist ferner, ob der Mieter den aus seiner Sicht bestehenden Mangel unverzüglich gerügt hat. Aus der Mangelanzeige muss - zumindest im Groben hervorgehen - dass der Mieter sich auf die eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit bezieht. Eine pauschale Behauptung - "da ist ein Mangel und deshalb wird die Miete gemindert" - muss kein Vermieter hinnehmen, sondern kann die Mietminderung zurückweisen. Erst in einem weiteren Schritt d.h. nach der Prüfung ob und in welchem Umfang überhaupt ein Mangel vorliegt, ist über die Mietminderung im Sinne des § 536 Abs.1 BGB zu entscheiden. Die Erklärung des Vorbehalts bei den Mietzahlungen reicht nicht aus, um zugleich einer Rückzahlung überzahlter Mieten nachzukommen. Erfolgt die Zurückbehaltung von Mietzahlungen und ggf. die Aufrechnung mit überzahlten Mieten, kann dies den Vermieter - je nach Einzelfall - zunächst zu einer Abmahnung wegen Zahlungsverzugs und zur Kündigung berechtigen. Wir überprüfen die Mangelanzeigen und Ansprüche gegen Vermieter und setzen die Ansprüche bundesweit durch.
Ein bloßer Mangelverdacht? oder doch schon ein Mangel? - der BGH hat entschieden
08.12.2018
Reicht eine Mangelgefahr oder ein bloßer Mangelverdacht für die Mietminderung aus? - Nein sagt der BGH. Mit zwei Urteilen vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17 und 67/18 - hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass im Fall eines Schimmelverdachts kein Anspruch auf die Mietminderung besteht. Der Senat hat dargestellt, dass die bloße Annahme einer "Schimmelgefahr" nicht ausreicht, um bereits einen Anspruch aus Mietminderung durchzusetzen. Die pauschale Annahme einer Mangelgefahr reicht nicht aus. Ferner ist zu klären, ob das Bauwerk den geltenden Bauvorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung entspricht. Sofern dies der Fall sein sollte, besteht für die Annahme des Mangelbegriffs kein Raum. Mit diesen Urteilen hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass eine konkrete Nutzungseinschränkung nicht alleine davon abhängt, dass diese irgendwann eintreten könnte. DIese Grundsatzentscheidungen werden auf zahlreiche Verfahren und die Beratungspraxis erheblichen Einfluss haben. Vor allem die klassischen mieterseitig behaupteten Kausalketten werden in einem "anderen Licht" zu betrachten sein.
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